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Locazioni, come funziona il nuovo contratto "rent to buy"
Fisco

Locazioni, come funziona il nuovo contratto "rent to buy"

Bernardo Diaz Mercoledì, 22 Ottobre 2014
Una norma del decreto legge "Sblocca Italia" offre al conduttore la possibilità di entrare immediatamente nel godimento di un immobile, con diritto di acquistarlo entro un termine determinato.

Kamsin L'art. 23 del decreto legge Sblocca Italia ha introdotto nell'ordinamento giuridico italiano una prima disciplina del cosiddetto "Rent to Buy", uno strumento che potrebbe essere un volano per il mercato immobiliare.

Si tratta di un nuovo contratto in base al quale è possibile concedere al conduttore la possibilità di entrare immediatamente nel godimento di un immobile, con diritto di acquistarlo entro un termine determinato ed ad un prezzo chiaramente predeterminato.
In altri termini il conduttore ha diritto di acquistare la proprietà (esercitando l’opzione)
imputando in conto prezzo, in tutto o in parte, i canoni precedentemente pagati. Sono possibili delle varianti, come ad esempio il trasferimento della proprietà in forma automatica, cioè dopo l’avvenuto pagamento di tutti i canoni senza la necessità di esercitare l’opzione

Il contratto può essere stipulato da proprietari che siano costruttori, privati proprietari, società immobiliari, senza alcuna limitazione; egualmente i soggetti che possono entrare in godimento immediato possono essere famiglie, professionisti, imprese. L'operazione può avere ad oggetto ogni immobile, in qualunque comune: abitazioni, locali commerciali, artigianali, studi professionali, capannoni, etc.., in condominio o edificio oppure costituenti autonome unità immobiliari.

Il fattore rivoluzionario che rende assai conveniente acquistare Casa in tal modo è la possibilità di imputare al prezzo di vendita una parte del Canone mensile versato nel frattempo (nella misura indicata dalle parti in contratto), corrispondendo così in seguito, al momento del rogito, solo la rimanenza di prezzo; in quel momento il conduttore della casa ne diverrà proprietario, senza che i canoni pagati nel frattempo siano stati pagati "a perdere".

In questo modo il “nuovo” contratto consente a colui che ha in godimento l’immobile di fare fronte alla carenza iniziale di liquidità finanziando egli stesso l’acquisto. In pratica il proprietario accetta, almeno durante la fase iniziale, di percepire il prezzo non in un’unica soluzione, ma a rate.
Tuttavia, il futuro venditore risulta a sua volta garantito conservando la proprietà dell’immobile fin quando il potenziale acquirente non eserciti il riscatto e quindi solitamente fin quando tutti i canoni non saranno stati pagati.

Le parti dovranno stabilire entro quanto tempo il conduttore potrà chiedere di diventare proprietario; non sarà obbligato a farlo ma ne avrà gran convenienza, anche perché potrà accedere assai facilmente ad un mutuo per poter versare il residuo dovuto, avendo nel frattempo versato generalmente (almeno) un 25-30 % del prezzo. Mutuo a cui mai avrebbe potuto accedere all'inizio per finanziare l'intero acquisto.

Molte le differenze con la locazione. Il contratto "rent to buy" assicura al conduttore il diritto di acquisto al contrario di quanto avviene con la locazione; al nuovo contratto non si applica la disciplina vincolistica prevista dalle L. n. 392/1978 e 431/1998 (durata del contratto, disciplina del rinnovo automatico, etc.), ed inoltre  il rapporto tra il conducente ed il locatore è disciplinato dalle disposizioni civilistiche in tema di usufrutto.

I contratti, redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritti, garantiranno l'acquirente contro sorprese (fallimenti, pignoramenti etc..) in capo al venditore, per il periodo convenuto e che potrà arrivare fino a dieci anni.

Zedde

Fisco

Sblocca Italia, taglio dell'Iva al 4% sulle ristrutturazioni edilizie

Bernardo Diaz Mercoledì, 22 Ottobre 2014
Un emendamento al decreto legge sblocca Italia prevede il taglio dell'Iva dal 10 al 4 per cento per le ristrutturazioni edilizie. Il vantaggio si aggiunge alla detrazione del 50% sulle ristrutturazioni edilizie e sugli altri bonus attualmente presenti.

Kamsin Chi usufruisce del bonus fiscale del 50 per cento sulle ristrutturazioni edilizie e del 65 per cento sull'efficientamento energetico pagherà l'IVA al 4 per cento invece dell'attuale 10 per cento. E' quanto prevede un emendamento approvato dalla Commissione Ambiente della Camera dei Deputati Lunedì nel corso dell'esame del decreto-legge sblocca Italia (Dl 133/2014).

La misura costituisce dunque un altro vantaggio per chi ristruttura il proprio immobile o ne migliora le prestazioni energetiche, che si aggiunge alla possibilità di avvalersi della detrazione Irpef del 50 per cento sulle ristrutturazioni edilizie, sui mobili e sui grandi elettrodomestici e di quella Irpef e Ires del 65 per cento sui lavori per il risparmio energetico, come prorogata al 2015 dalla recente legge di stabilità.

Questa nuova agevolazione, però, sarà finanziata tramite un aumento dell'Iva dal 4 al 10 per cento per le nuove costruzioni prima casa vendute direttamente dalle imprese. L'aumento dovrebbe dunque interessare  la costruzione o l'acquisto delle prime case effettuato dalle imprese, operazioni oggi agevolate, in molti casi, con l'aliquota del 4 per cento.  L'emendamento approvato però non specifica quale sia l'operazione che sarà portata al 10 per cento: la costruzione, l'acquisto oppure entrambi. Sarà pertanto necessario una precisazione sul punto.

E' possibile notare che, qualora l'aumento dell'Iva dal 4 al 10 per cento interesserà l'acquisto della prima casa e/o la sua costruzione, i contribuenti subiranno una notevole disparità di trattamento rispetto all'acquisto quando il venditore sia un privato o un costruttore dopo cinque anni dalla fine dei lavori, senza opzione IVA, dove dal 1° gennaio 2014 si applica solo l'imposta di registro del 2 per cento (con una soglia minima di mille euro), l'ipotecaria di 50 euro e la catastale di 50 euro.

Un altro emendamento al decreto sblocca Italia presentato dal Movimento 5 Stelle prevede la deduzione Irpef del 20 per cento della spesa per l'acquisto delle case, nuove o ristrutturate, non più condizionata alla destinazione all'affitto dell'immobile.

Zedde

Fisco

Legge di stabilità, sgravi quinquennali per i redditi da brevetti

Bernardo Diaz Mercoledì, 22 Ottobre 2014
Nelle ultime modifiche alla legge di stabilità il governo introduce uno sgravio quinquennale in favore delle imprese che producono redditi da brevetti o da investimenti legati alla ricerca.

Kamsin Dopo le ultime modifiche alla legge di stabilità il governo conferma il credito d'imposta quinquennale per investimenti e assunzioni legati alla ricerca. Si tratta del cosiddetto "patent box" sui brevetti o altri beni immateriali che ha l'obiettivo di incentivare l'attrazione di investimenti e l'innovazione estera (soprattutto da parte da multinazionali) nel Belpaese.

Le imprese potranno optare per un regime speciale quinquennale relativamente ai redditi derivanti dall'utilizzo di opere dell'ingegno, da brevetti industriali, da marchi d'impresa funzionalmente equivalenti ai brevetti, nonché da processi, formule e informazioni relative a esperienze acquisite nel campo industriale, commerciale o scientifico giuridicamente tutelabili.

Le imprese beneficeranno dell'esclusione di tali redditi dal reddito complessivo per il 30 per cento per il primo periodo d'imposta il 2015, asticella che sale al 40 per cento nel 2016 e al 50 per cento nei successivi 3 esercizi.

Da quanto si apprende (la misura dovrà essere confermata nel testo ufficiale) l'attivazione dell'agevolazione non sarà tuttavia automatica in quanto l'impresa dovrà stipulare un accordo di ruling internazionale con l'amministrazione fiscale.

Zedde

Pensioni

Riforma Pensioni, Treu: necessario garantire un anticipo dell'età pensionabile

Eleonora Accorsi Mercoledì, 22 Ottobre 2014
In un'intervista al Corriere della Sera, il Commissario Straordinario dell'Inps ricorda che "in Parlamento ci sono diverse proposte che il Governo ha scartato perché costose".

Kamsin Il commissario straordinario dell'Inps, Tiziano Treu, auspica l'introduzione di "qualche elemento di flessibilita' sull'eta' pensionabile". In un'intervista al Corriere della Sera, Treu ricorda che "in Parlamento ci sono diverse proposte. Il Governo le ha scartate perché costose. E' stata invece istruita quella dell'ex ministro Enrico Giovannini dell'anticipo di una minipensione che potrebbe essere richiesta dai lavoratori cui manchino 3 anni al raggiungimento dei requisiti di pensionamento e che poi verrebbe restituita in piccolissime rate sull'importo della pensione normale. Lo stesso Poletti e' favorevole e anche se questa proposta non e' entrata nella legge di stabilita' credo che debba essere recuperata nei prossimi mesi. Non costa molto e sarebbe utile, anche sul fronte dei potenziali esodati".

Sulla nuova governance dell'Inps "ci sono diversi progetti di legge alla Camera e al Senato - prosegue - decidera' il Governo. Io sarei per un consiglio di amministrazione snello, preferibilmente di tre membri, tecnici e non politici, e per un consiglio di indirizzo e vigilanza ridotto e senza possibilita' di interferire nella gestione. La riforma va fatta presto, auspicabilmente entro i nove mesi del mandato commissariale".

Sul Tfr in busta paga, il commissario dell'Inps aggiunge: "Ci sono dei pro e dei contro. In questa fase c'e' la necessita' di rimettere in circolo dei soldi, soprattutto per i redditi piu' bassi. E in questo senso il Tfr in busta paga aiuta. Ma e' vero che puo' venirne un danno al finanziamento della previdenza integrativa. Il Governo, pero', ha concepito la misura come sperimentale, fino al 2018. Quindi vediamo come va e poi si decidera'. Treu ha inoltre confermato che avanzerà sul progetto "busta arancione" in modo da consentire a ciascun lavoratore di visualizzare quanto percepirà di pensione.

Zedde

Pensioni

Pensioni, il Pagamento slitta al 10 di ogni mese. Contrari i sindacati

Eleonora Accorsi Mercoledì, 22 Ottobre 2014
La norma potrebbe scattare dal primo gennaio 2015. Protestano le associazioni dei pensionati, i sindacati e le associazioni dei consumatori che chiedono il dietro-front del Presidente del Consiglio Matteo Renzi.

Kamsin I sindacati dei pensionati giudicano inaccettabile la norma inserita nella bozza di legge di stabilità che prevede l'unificazione del pagamento di tutte le prestazioni previdenziali ed invalidità al 10 del mese. La misura, prevista nell'articolo 26 del disegno di legge, dovrebbe consentire allo stato, dal 1° Gennaio 2015, il risparmio delle commissioni bancarie dovute dalle diverse scadenze nell'accredito delle prestazioni previdenziali, ma per milioni di pensionati la misura in concreto significherebbe lo spostamento dal primo del mese al 10 di ogni mese, con un vuoto economico di 10 giorni.

Si tratta - dicono i segretari generali, di Spi Cgil, Fnp Cisl e Uilp Uil, Carla Cantone, Giggi Bonfanti e Romano Bellissima - di «un vero e proprio accanimento nei confronti degli anziani». «Il governo - affermano i tre segretari - non ha previsto per loro alcun tipo di aiuto e di sostegno ma ha pensato come complicargli ulteriormente la vita. È semplicemente inaccettabile. Ci domandiamo cosa abbiano fatto di male i pensionati e gli anziani per essere trattati così».

Contrario al posticipo dei pagamenti delle pensioni anche il Codacons: «Se il provvedimento otterrà il via libera, il danno per i pensionati sarà enorme, così come i disagi per gli anziani - denuncia il presidente Carlo Rienzi - Sulla data di pagamento all’1 del mese si basano infatti numerose scadenze in capo ai pensionati, come rate di affitti, mutui, debiti, finanziamenti, oppure abbonamenti e altre scadenze. Ma anche in assenza di tali impegni finanziari, il posticipo dei pagamenti - considerato soprattutto che in Italia vi sono 2,1 milioni di pensionati che ricevono un assegno di importo al di sotto dei 500 euro, cifra inferiore alla soglia di povertà relativa fissata dall’ Istat - creerà un gap che oltre a produrre evidenti disagi potrebbe mettere in seria crisi la liquidità di migliaia di anziani, con conti bancari in rosso e pagamenti di commissioni in favore delle banche».

Zedde

Altro...

Legge di stabilità, taglio dell'Irap solo per i contratti a tempo indeterminato

Bernardo Diaz Martedì, 21 Ottobre 2014
La legge di stabilità prevede lo sconto Irap solo sui contratti a tempo indeterminato. Non ci saranno vantaggi fiscali per chi si avvale di collaboratori o lavoratori a tempo determinato. Ripristinata l'aliquota del 3,9% sulle imprese commerciali ed industriali.

Kamsin Limitatamente ai lavoratori assunti con contratto a tempo indeterminato, il costo del lavoro sostenuto dalle imprese, per la parte che eccede quanto già oggi deducibile, viene portato in diminuzione della base imponibile. E' quanto prevede l'articolo 5 della bozza del disegno di legge di stabilità presentato lo scorso mercoledì dal Governo. 

In altri termini dal prossimo esercizio, chi ha alle proprie dipendenze soltanto lavoratori con contratti a tempo indeterminato potrà dedurre integralmente il costo sostenuto, con l'imposta regionale che, per tale importo, viene ad azzerarsi.

Con la misura il Governo intende garantire una riduzione della pressione fiscale per le imprese 6,5 miliardi di euro con effetto di cassa immediato per lo Stato pari a 5 miliardi di euro. Una misura che va a tutto vantaggio del sistema produttivo alleggerendo il carico fiscale che oggi grava sulle imprese. Del resto rendere integralmente deducibile la componente lavoro dalla base imponibile dell'imposta regionale sulle attività produttive significa ridurla del 50 per cento. E quindi secondo recenti stime del Ministero dell'Economia e delle Finanze per le imprese ci sarebbero risparmi oscillanti tra il 7 e il 9 per cento per le microimprese fino a 5 dipendenti, di circa il 30-35 per cento per le imprese più piccole, e tra il 55-60 per cento per le imprese medio-grandi.

Attenzione però. Il disegno di legge non prevede alcuno sconto per le spese sostenute per i dipendenti a tempo determinato, e per i lavoratori parasubordinati (come ad esempio i co.co.co gli amministratori della società): il costo della loro manodopera resterà indeducibile e soggetto pertanto ad IRAP.

Nel disegno di legge viene inoltre stralciata la norma (contenuta nell'articolo 1 del Dl 66/2014) che aveva previsto un taglio del 10 per cento sulle aliquote IRAP. Le imprese industriali e commerciali applicheranno dunque l'Irap secondo la precedente misura del 3,9 per cento con una forte penalizzazione per chi, non avendo dipendenti, ha molti oneri finanziari. 

La legge di stabilità riscrive anche la normativa che interessa la deduzione dall'imponibile Ires dell'Irap pagata sull'imponibile generato dal costo del personale. Viene indicato che il conteggio dell'Irap da portare in deduzione sul reddito si effettua al netto della nuova deduzione integrale del costo dei dipendenti a tempo indeterminato.

Zedde

Bonus Ricerca, ecco come cambia con la legge di stabilità

Bernardo Diaz Martedì, 21 Ottobre 2014
Il credito d'imposta sarà riconosciuto fino a un massimo annuo di 5 milioni di euro per ciascun beneficiario, a condizione che siano sostenute spese per attività di ricerca e sviluppo pari ad almeno 30.000 euro.

Kamsin Nella legge di stabilità discussa la settimana scorsa nel Consiglio dei Ministri entra anche il pacchetto degli sconti sulla ricerca. Il bonus d'imposta per gli incrementi di investimenti in ricerca effettuati dalle aziende sarà del 25% (livello standard) e, qualora si tratti di spese per l'impiego di personale altamente qualificato o si attivino contratti di R&S con enti di ricerca ed università, il bonus passa al 50%.

Secondo quanto previsto dall'articolo 7 del disegno di legge (ancora in bozza) ne potranno fruire tutte le imprese, senza alcun vincolo di fatturato, indipendentemente dalla forma giuridica, dal settore economico, e dal regime contabile adottato. Sparisce quindi il vincolo, attualmente previsto con la legge 145/2013, che riserva il bonus alle sole aziende con fatturato annuo inferiore a 500 mila euro.

Nello specifico la norma proposta dal governo riconoscerà un credito d'imposta per il 25% degli incrementi annuali di spesa nel settore Ricerca e Sviluppo, registrati in ciascuno dei periodi d'imposta di applicazione dell'incentivo, rispetto alla media realizzata nel triennio antecedente al periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2015. Il bonus potrà riguardare gli investimenti effettuati sino all'esercizio contabile che si chiude al 31 dicembre 2019.

Per accedere all'incentivo le imprese dovranno realizzare un investimento minimo annuale in attività di R&S pari ad almeno 30mila euro. Il massimo credito d'imposta conseguibile da ciascun beneficiario sarà pari a 5 milioni di euro annui. 

Le spese ammissibili sono: a) personale altamente qualificato impiegato in attività di ricerca e sviluppo (come ad esempio dottori di ricerca con laurea magistrale in discipline tecniche);  b) quote di ammortamento delle spese di acquisto o utilizzo per strumenti e attrezzature di laboratorio, in relazione alla misure al periodo di utilizzo per l'attività di ricerca e sviluppo e con costo unitario non inferiore a 2mila euro; c) contratti di ricerca stipulati con università e organismi di ricerca; d) spese per competenze tecniche e privative industriali specifiche. Per le voci a) e c), indica la norma, il bonus è riconosciuto nella misura del 50 per cento delle spese medesime.

La vigilanza sul corretto utilizzo dell'incentivo fiscale sarà a carico dell'Agenzia delle Entrate. Le spese di ricerca dovranno essere rendicontate e supportate da idonea documentazione contabile certificata dal soggetto incaricato alla revisione legale o dal collegio sindacale o da un professionista iscritto nel registro della revisione legale dei conti. La certificazione di tali spese dovrà essere allegata al bilancio sociale.

Zedde

Pensioni usuranti, la Camera chiede l'estensione dei benefici previdenziali

Nicola Colapinto Martedì, 21 Ottobre 2014
La Camera dei Deputati adotta una risoluzione congiunta per estendere i benefici previdenziali previsti dal Dlgs 67/2011 in favore dei lavoratori addetti alle mansioni usuranti.

Kamsin Il Governo dovrà verificare se vi siano le condizioni per una estensione dei benefici previdenziali in materia di lavori usuranti, come previsti dal Dlgs 67/2011, ad altri lavoratori impegnati in mansioni particolarmente usuranti o addetti a lavorazioni particolarmente faticose e pesanti. E' quanto si legge nella testo della risoluzione congiunta - promossa da Damiano (Pd), Tripiedi (M5S) - elaborata la scorsa settimana dalla Commissione Lavoro della Camera dei deputati.

Il documento, che sarà discusso nelle prossime settimane, intende chiedere un impegno formale del Governo al fine di effettuare una verifica delle risorse impiegate per concedere l'anticipo dell'età pensionabile - previsto in favore dei lavoratori addetti alle mansioni usuranti (che com'è noto possono accedere alla pensione con il sistema delle quote con un minimo di 61 anni di età e 35 anni di contributi) - nei confronti di altre tipologie di lavoratori, come ad esempio i lavoratori addetti ad attività manuali nel settore dell'edilizia.

La richiesta parte dalla constatazione che i fondi stanziati dal Dlgs 67/2011 sono stati ampiamente "sottoutilizzati" rispetto alle previsioni. Infatti nell'anno 2011 risultavano presentate 11.124 domande di pensionamento, di cui solo 3.089 accolte e 8.035 respinte per carenza dei requisiti di legge; le domande accolte relativamente all'anno 2012 sono state circa 3.500, con un onere di circa 72 milioni di euro, mentre per il 2013 le domande accolte sono state circa 1.600, con un onere di circa 79 milioni di euro. Pertanto, - si legge nel documento - si sono registrati risparmi di spesa pari a circa 278 milioni di euro per l'anno 2012 e circa 304 milioni di euro per l'anno 2013.

Il testo della risoluzione intende impegnare il Governo: "- a effettuare una ricognizione del numero dei lavoratori che in ciascun anno hanno avuto accesso al pensionamento sulla base dei requisiti previsti dal decreto legislativo 21 aprile 2011, n. 67, e successive modificazioni, verificando la spesa sostenuta annualmente per tali pensionamenti;
- a verificare, anche alla luce di tale ricognizione, la congruità dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 7 del citato decreto legislativo n. 67 del 2011, fornendo altresì indicazioni circa il possibile andamento della spesa per l'attuazione del medesimo provvedimento nei prossimi anni; ad informare le Camere degli esiti delle predette ricognizioni;
- ad adottare ogni utile iniziativa di carattere amministrativo o normativo per assicurare l'effettiva destinazione alle finalità di cui al decreto legislativo n. 67 del 2011 delle somme stanziate e non ancora impiegate, nonché a valutare ogni opportuna iniziativa di modifica alla normativa vigente per garantire l'integrale utilizzo delle somme dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 7 del medesimo decreto legislativo, verificando in particolare se vi siano le condizioni per una estensione dei benefici anche ad altri lavoratori impegnati in mansioni particolarmente usuranti o addetti a lavorazioni particolarmente faticose e pesanti, quali, in particolare, i lavoratori addetti ad attività manuali nei settori dell'edilizia ed affini".

Zedde

Pensioni, Cgil: "inaccettabile un taglio ai fondi dei patronati"

Eleonora Accorsi Martedì, 21 Ottobre 2014

L'Inca Cgil esprime preoccupazione per una possibile riduzione dei fondi agli operatori dei patronati. "Un taglio strutturale di risorse al fondo patronati, di oltre il 30%, va ben oltre ogni previsione negativa. E' gravissimo, inaccettabile e immotivato". Kamsin E' quanto ricorda Morena Piccinini, presidente dell'Inca-Cgil. "Se venisse confermato il testo della legge di stabilita' - dice - per i patronati si tratta di una stangata che pregiudichera' l'attivita' di assistenza e di tutela che questi istituti offrono in forma gratuita a milioni di cittadini e cittadine ogni anno, cosi' come prevede la legge 152 del 2001.

"Una scelta scellerata - ricorda la sindacalista - che mal si concilia con le dichiarate intenzioni del Governo di mettere a punto una manovra finanziaria espansiva per favorire la ripresa occupazionale e lo sviluppo economico, mostrando particolare attenzione alle famiglie piu' bisognose. Il Governo ignora quanto il lavoro dei patronati incida positivamente sulla pubblica amministrazione che lui stesso intende riformare, tagliando gli sprechi".

Zedde

Pensioni, Esodati: "le salvaguardie vanno estese sino al 2018"

Eleonora Accorsi Martedì, 21 Ottobre 2014
I Comitati degli Esodati chiedono una ulteriore modifica della normativa che estenda sino al 2018 i termini per maturare il diritto alla pensione per entrare nella salvaguardia.

Kamsin La Rete dei Comitati degli Esodati chiede alle forze politiche e al Governo l'inserimento di una nuova misura in materia di deroghe alla Riforma Fornero del 2011 in occasione dell'inizio della discussione in Parlamento della legge di stabilità per il 2015. La modifica - si legge in un comunicato della Rete - deve andare nel senso di riconoscere l'estensione delle tutele per tutti coloro che, quando la manovra del 2011 è stata varata, erano già privi di occupazione  (perché esodati, contributori volontari, mobilitati, licenziati, ecc.) o avevano sottoscritto accordi che li avrebbero resi tali e si trovavano nella condizione anagrafica e contributiva per conseguire il pensionamento in un tempo ragionevole quale è il periodo 2012-2018.

La Rete chiede che la salvaguardia sia garantita a tutti coloro che abbiano i seguenti 2 semplici requisiti (evitando qualsiasi “paletto” restrittivo e lotteria): 1. Non essere più occupati al 31.12.2011 per avvenuta risoluzione contrattuale a qualsiasi titolo, oppure avere entro quella data sottoscritto accordi collettivi o individuali che come esito finale prevedano il futuro licenziamento. 2. Maturare il requisito pensionistico con le previgenti norme entro il 31.12.2018.

La scorsa settimana la Commissione Lavoro della Camera dei Deputati ha svolto un atto di sindacato ispettivo per conoscere l'esatto numero dei lavoratori che potrebbero essere interessati ad una simile estensione.

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