Bernardo Diaz - Results from #580

Lo scorso ottobre ho stipulato un contratto di locazione per un appartamento ad uso privato di quattro anni più 4 con decorrenza dal primo novembre 2013. Tutto in regola se non fosse che ora il conduttore mi comunica che intende recedere dal contratto per gravi motivi con effetto tra sei mesi in quanto l'immobile non gli serve più per motivi di lavoro. Premetto che sono infuriato per questa comunicazione anche perché ho rinunciato ad altre richieste di locazione. Volevo sapere se è legittimo tutto ciò e se posso ottenere il risarcimento dei danni. Nando

{div class:article-banner-left}{/div}

Se le parti non hanno pattuito diversamente, nel contratto di locazione a canone libero (articolo 2, comma 1, legge 431/1998) con durata di 4 anni più 4 si applica l'articolo 3 ultimo comma della legge citata che dispone che il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando comunicazione al locatore con preavviso di almeno sei mesi.

Il locatore nel caso di specie deve verificare prima di tutto se i motivi indicati dall'inquilino, che vanno precisati nella lettera di recesso, siano effettivamente gravi e dunque tali da attivare la fattispecie sopra esposta.

Sulla questione è stato piu' volte precisato dalla giurisprudenza che costituiscono gravi motivi il trasferimento della sede di lavoro imposto dal datore di lavoro al prestatore-inquilino. In generale deve trattarsi di motivi indipendenti dalla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo.

Qualora il recesso dell'inquilino sia sorretto da tali giustificazione deve intendersi legittimo e, pertanto, il locatore non avrà diritto al risarcimento del danno ma solo alla corresponsione dei canoni per il periodo di preavviso.

Solo il 10% dei Comuni ha stabilito l'aliquota, gli altri hanno tempo fino al 23 maggio per effettuare la scelta. Zanetti: ci saranno problemi per i cittadini e per i Caf.

{div class:article-banner-left}{/div}

Per ora non ci saranno slittamenti nel pagamento dell'acconto della Tasi. Ma dato che solo il 10% dei comuni ha deliberato le aliquote il rischio è il caos. E' quanto afferma il sottosegretario all'Economia Enrico Zanetti che avverte: "il 16 giugno si verificherà più di qualche problema, non per i sindaci ma per i cittadini".

Anche le associazioni dei consumatori lanciano l'allarme Tasi: troppo vicina la scadenza e troppo pochi i Comuni che hanno deciso le aliquote. In più, «dai pochi Comuni che hanno deliberato – fanno sapere Adusbef e Federconsumatori – proviene un segnale allarmante: tutti sono orientati all'applicazione di aliquote ben al di sopra del minimo previsto, attestandosi tra il 2,5 e il 3,3 per mille».

Come ricorda Franco de Santis, consigliere dell'ordine dei Commercialisti di Milano, il problema per i contribuenti si presenterà solo se i comuni non approveranno le relative aliquote entro il 23 Maggio. In assenza di delibera entro il 23 di questo mese le prime case potranno versare tutto in un'unica soluzione a dicembre. Per le seconde case, invece, il 50% dell'imposta va pagata subito aggiungendo anche l'Imu che per questi immobili è rimasta. Novità anche per gli inquilini che potrebbero essere chiamati a pagare una quota tra il 10 e il 30 % della nuova tassa.

Per quanto riguarda le aliquote De Santis ricorda che la legge di stabilità fissava un tetto massimo al 2,5 per mille per la prima casa e al 10,6 per mille per la seconda (somma di Tasi e Imu). "Il governo è poi intervenuto per concedere ai Comuni la possibilità di aumentare le aliquote fino a un massimo dello 0,8% distribuendo l'aumento tra prima e seconda casa. La maggiorazione deve essere però vincolata alla concessione delle detrazioni, scomparse a livello nazionale rispetto all'Imu". Ciò significherà che sulle prime case l'aliquota potrà dunque salire fino a un massimo del 3,3 per mille; mentre sulle seconde case si potrà arrivare all'11,4 per mille complessivo. Su seconde case e tutti gli altri fabbricati - uffici, negozi, capannoni e così via - si pagano però sia l'Imu che la Tasi.

Le 73mila case accatastate nelle categorie di pregio (A/1, dimore signorili; A/8, ville e A/9, castelli) continueranno invece a pagare l'Imu sulla prima casa, con un'aliquota massima del 6 per mille e con la sola detrazione di 200 euro, senza i 50 euro extra per ogni figlio. Su queste case si pagherà anche la Tasi, sempre con aliquota massima del 3,3 per mille, ma il totale di Imu e Tasi non potrà superare il 6,8 per mille.

I maggiori dubbi però riguardano gli immobili in affitto. Anche in questo caso si pagherà sia l'Imu che la Tasi con il limite massimo dell'11,4 per mille. L'Imu verrà pagata interamente dal proprietario, mentre la Tasi peserà anche sulle spalle dell'inquilino che dovrà versarne una quota compresa tra il 10 e il 30% a seconda della delibera comunale. E proprio se la delibera non sarà approvata entro il 23 Maggio che ci saranno i maggiori problemi. De Santis ricorda che le Entrate molto probabilmente "forniranno precise indicazioni su come dovrà essere ripartito il tributo".

Le modalità di Calcolo della Tasi - La base imponibile è la stessa dell'Imu. Si parte dunque dalla rendita catastale, la si rivaluta del 5% e si moltiplica il risultato per il coefficiente che varia in base al tipo di immobile (160 per le abitazioni). Su questo valore si applica l'aliquota comunale, con le eventuali detrazioni. Per pagare la Tasi di potrà utilizzare il modello F24 o il bollettino di conto corrente postale. Le rate previste sono due: la prima il 16 giugno, la seconda il 16 dicembre. Se il Comune non avrà preso alcuna decisione sulle aliquote entro i termini utili per far pagare l'acconto a giugno (23 maggio, con delibera da pubblicare sul sito portalefederalismofiscale.gov.it), quella di fine anno rimane per i proprietari di prime case l'unica data utile.

Per le seconde case, invece, resta fisso l'appuntamento del 16 giugno, quando dovranno pagare Imu e Tasi. Per la Tasi, in caso non sia stata deliberata un'aliquota dal Comune, dovranno pagare il 50% dell'aliquota base dell'1 per mille.

Negli emendamenti approvati al decreto casa, torna il bonus "mobili libero", svincolato cioè dalle spese di ristrutturazione. Arriva anche la sanatoria per gli inquilini contro gli affitti in nero.

{div class:article-banner-left}{/div}

Il " Decreto Casa " è stato approvato in Senato con 133 voti a favore e 99 contrari. Alla fine nel testo torna il bonus mobili «libero», assegnato cioè a prescindere dal valore della ristrutturazione a cui è collegato. La detrazione del 55% sugli acquisti di arredi perde quindi il tetto di spesa legato a quanto si è pagato per i lavori di recupero edilizio; resta solo il tetto di spesa a 10mila euro. Nel testo si allarga anche la cedolare secca ai Comuni che sono stati coinvolti in stati di emergenza negli ultimi cinque anni, con la promessa che entro un mese sarà pronto un nuovo elenco Cipe con i Centri ad alta intensità abitativa in cui si possono scrivere contratti di locazione a canone concordato.

Tra gli emendamenti approvati c'è anche la tanto attesa sanatoria dei canoni ridotti degli inquilini che hanno denunciato i proprietari per gli affitti in nero e hanno sfruttato i grossi sconti offerti dalla norma eliminata dalla sentenza 50/2014 della Corte Costituzionale: gli «effetti prodotti» da quella regola vengono «fatti salvi fino al 31 dicembre 2015».

Sempre sugli affitti, il Decreto prevede che il Fondo Nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione e alla «morosità incolpevole», servirà anche a rinegoziare i canoni esistenti attraverso agenzie per l'affitto e ad aiutare anche chi è colpito da sfratto per finita locazione e non solo per morosità. E per liberare le Case Popolari dagli abusivi il decreto, che già nella sua versione originaria attualmente in vigore prevedeva diverse norme, prevede il divieto di ottenere gli allacci di acqua - luce e gas a chi occuperà abusivamente una casa anche se vuota e, il divieto per almeno cinque anni di iscriversi nella lista per le aggiudicazioni delle case popolari.

Alcune novità anche per il riscatto delle case ex Iacp. Il riscatto non sarà ammesso prima dei sette anni di locazione, sarà limitato solo a chi non possiede altro alloggio idoneo alla famiglia e non si potrà rivendere la casa prima di altri cinque anni. Inoltre, alloggi di housing sociale sono considerati tali anche quando vengono locati (oltre che a famiglie in stato di disagio sociale) a donne ospiti di centri anti violenza.

Non c'è invece l'Imu al 4% sulle case affittate ad affitto calmierato, richiesta dal Ministro delle Infrastrutture, Maurizio Lupi e la proroga dell'acconto Tasi. Sullo slittamento in avanti (al 16 dicembre o al 16 Settembre) dell'acconto Tasi in scadenza il 16 giugno, il Ministero ha solo preso tempo e ha annunciato l'arrivo di una circolare per provare a sciogliere i nodi che accompagnano il debutto del Tributo. Ma sul fronte della Tasi la partita non è ancora chiusa.

Si è concluso al Senato il primo passaggio per l'approvazione della legge di conversione del decreto casa (47/2014) con 133 voti a favore e 99 contrari; il provvedimento ora dovrà passare alla Camera per la conversione definitiva in legge entro il 27 Maggio. Rispetto al testo originario del decreto ci sono due importanti novità. La prima è che il bonus mobili perde il limite delle spese di ristrutturazione.

{div class:article-banner-left}{/div}

E' stata soppressa la parte della norma che prevedeva che le spese agevolabili non potessero essere superiori a quelle sostenute per i lavori di ristrutturazione. Resta pertanto solo il tetto massimo di 10.000 Euro di spesa. Si segnala che il reinserimento fino al 31 dicembre 2015 della norma che tutela chi denuncia i contratti in nero, concedendogli di accedere al canone concordato, che era decaduta a seguito della sentenza costituzionale n.50 del 2014.

Quasi certo il restyling del taglio dell'Irap in favore delle piccole imprese. Il partito di Alfano ha depositato a Palazzo Madama un emendamento che prevede l'aumento di 3mila euro della franchigia dell'imposta regionale sulle attività produttive.

{div class:article-banner-left}{/div}

Inizia a prendere forma il pacchetto ristretto di ritocchi al decreto Irpef dopo che ieri si è trovata la quadra tra Pd e Ncd sulle modifiche da introdurre.  Resta esclusa invece un'estensione della platea dei beneficiari del bonus Irpef da 80 euro mensili che il Governo ha sostanzialmente blindato in attesa di recuperare, con la prossima legge di stabilità, le risorse necessarie per destinarlo dal 2015 anche a pensionati e incapienti.

Il governo è indisponibile, secondo il sottosegretario Delrio, anche ad una modifica del sistema sulle coperture, anche all'indomani delle critiche arrivate dai  tecnici del Servizio Bilancio di Palazzo Madama.  E' quasi sicura una modifica del taglio Irap in favore delle Pmi, annunciato nei giorni scorsi da D'Alì, su cui già convergono Pd e Ncd; l'emendamento prevede l'aumento di 3mila euro della franchigia dell'imposta regionale sulle attività produttive.

Nel pacchetto di modifiche che Governo e maggioranza contano di far approvare al Senato anche il frazionamento in tre tappe fino al 16 dicembre del pagamento dell'imposta sostitutiva dovuta dalle imprese che hanno rivalutato i beni (al 16% per i beni ammortizzabili e al 12% per i non ammortizzabili). Ora è previsto il versamento in un'unica soluzione entro metà giugno. Potrebbe vedere la luce verde anche la riammissione al beneficio della rateizzazione delle cartelle esattoriali per chi è in debito con il Fisco. Che vale per i contribuenti decaduti prima del 22 giugno 2013 (prima del decreto del fare che ha riscritto le regole) e se si presenta istanza di riammissione al pagamento a rate entro il 31 luglio.

Alcune modifiche potrebbero arrivare anche sul bonus irpef per rimodularlo in base al "quoziente familiare". Per Ncd si punta ad «alzare la soglia del reddito da 1.500 a 1.800 euro per chi ha due figli, a 2.200 per chi ne ha tre e via via ad aumentare in proporzione al numero dei figli»