Il ministero dell'Economia ci lavora da settimane: il testo del primo dei decreti legislativi, previsti dall'articolo due della delega fiscale, è a buon punto. Il nuovo catasto si baserà sui metri quadri e non più sui vani, ridisegnando il panorama immobiliare italiano.
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La riforma del catasto è pronta a decollare anche se per i proprietari di 63 milioni di case il pericolo è un aumento della tassazione collegata ai valori catastali degli immobili. Se non calibrata con attenzione, la riforma rischia di generare il caos, visto che in alcuni casi i valori potrebbero raddoppiare dall'oggi al domani e con essi le tasse.
Il ministero dell'Economia ci lavora da settimane, il testo del primo dei decreti legislativi, previsti dall'articolo due della delega fiscale, è a buon punto. Al centro, la rifondazione delle commissioni censuarie, oggi praticamente sconosciute e non operative. Le commissioni dovranno studiare ed approvare i nuovi algoritmi che consentiranno di calcolare le rendite catastali ed il valore dell'immobile, base sulla quale si determina poi la tassazione.
A breve dunque il decreto sarà valutato dalle Commissioni di Camera e Senato. Scopo del provvedimento è di rendere operative le attuali commissioni censuarie provinciali (più quella centrale) per ridefinirne le competenze e il funzionamento. La composizione muterà con l'ingresso di tecnici e docenti qualificati, esperti di statistica e di econometria, rappresentanti di Agenzia delle entrate e degli enti locali, magistrati. Le commissioni dovranno determinare una funzione statistica in grado di stimare il valore medio degli immobili attraverso l'introduzione di specifici coefficienti che prenderanno in considerazione il valore di mercato della casa al metro quadro nell'ultimo triennio. Dovrebbero entrare nella valutazione anche l'ubicazione dell'immobile e la presenza di servizi nel quartiere, l'esposizione, l'affaccio, l'ascensore, lo stato di manutenzione, l'efficienza energetica.
"È impensabile che con la riforma si possa azzerare l'iniquità attuale, ma la ridurremo di molto", assicura Gianni Guerrieri, direttore centrale dell'Osservatorio del mercato immobiliare. "Il nuovo catasto sarà non solo più equo dal punto di vista fiscale, ma più dettagliato, preciso, efficace, trasparente. E dunque potrà migliorare nel tempo, fino ad eliminare del tutto anche l'iniquità residua". Questo perché l'algoritmo può essere corretto e aggiornato. Pensare però che i futuri valori delle case replicheranno quelli di mercato, sembra errato. "Lo scopo non è quello", spiega ancora Guerrieri, a capo di un'équipe di lavoro presso l'Agenzia delle entrate. "Ma far sì che quel rapporto sperequato oggi esistente - in media il valore di mercato è tre volte quello catastale - sia quantomeno uguale per tutti. Al contrario, oggi per alcuni è dieci volte, per altri uno. E la conseguenza è che nel primo caso le tasse sono assai basse e magari si vive nei centri storici, nel secondo alte e si sta in periferia".
I cinque anni previsti dall'Agenzia delle entrate per riformare il catasto potrebbero però essere ridotti a tre. "Abbiamo fatto delle simulazioni, presentate in audizione anche alla Camera, il nostro Consiglio nazionale dei geometri ha aperto un tavolo di studio e siamo convinti di farcela in un triennio", insiste Mirco Mion, presidente Agefis, l'associazione dei geometri fiscalisti. "Il 70% delle vecchie abitazioni è accatastato con vani. In questi casi occorrono stime dirette per valutare i metri quadri, cardine della riforma. E i 107 mila geometri italiani potrebbero essere assai utili alla causa, come tecnici esperti interlocutori di Comuni e commissioni censuarie. Tra l'altro mi auguro che queste commissioni siano davvero indipendenti. Dare l'ok a funzioni statistiche male impostate, produrrà solo caos e ricorsi".
