Fisco

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La misura contenuta nel decreto casa 2014, la tassa piatta è quasi sempre più conveniente del prelievo Irpef.

Con il decreto legge 47/2014, il governo ha abbassato l'aliquota della cedolare secca sugli affitti a canone concordato al 10 per cento, quella prevista per le locazioni a canone libero rimane invece fissa al 21 per cento.

Secondo le stime delle Acli per i locatori che hanno già stipulato un contratto a canone convenzionato la nuova aliquota comporterà quindi un risparmio d'imposta del 5 per cento. Tradotto in soldoni significa circa 180 euro l'anno in meno in tasse per quei canoni mensili sino a 300 euro. 

È chiaro invece che chi deve stipulare un nuovo contratto di locazione dovrà fermarsi un attimo ed effettuare le consuete valutazioni di convenienza. Qui vale un principio generale: chi stipula un contratto a canone concordato deve mettere in conto di ottenere una cifra inferiore rispetto ai valori di mercato, ma consegue il vantaggio di pagare tasse ridotte sul reddito di locazione. 

Insomma il conduttore che voglia stipulare un nuovo contratto di locazione dovrà capire se lo sconto riferito alla cedolare secca sia sufficiente a compensare la riduzione del canone che potrebbe essere ottenuto in regime libero.

Secondo i calcoli del Patronato Acli, immaginando un affitto in regime di libero mercato a 1.000 euro al mese il locatore potrebbe comunque ottenere un vantaggio fiscale accontentandosi di un canone in regime concordato anche pari a 900 euro al mese. Prima della modifica il proprietario non avrebbe avuto interesse invece a stipulare un contratto a canone concordato inferiore a 950 euro al mese. La mini cedolare quindi può rendere più conveniente gli affitti convenzionati superiori a 900 euro al mese.

La soglia è solo indicativa precisano le Acli. Ad incidere sul concordato sono gli accordi locali tra sindacati degli inquilini ed associazioni della proprietà che individuano il range entro cui deve essere definito il canone concordato. Le condizioni possono in realtà cambiare anche all'interno della stessa città. Quindi bisogna fare attenzione ai calcoli.

Ma un dato è certo. La cedolare secca al 10 per cento può comportare vantaggi sia al proprietario che può pagare meno tasse sia al conduttore che può ottenere un prezzo più basso. E un ulteriore fattore che potrebbe stimolare il ricorso al concordato è la crisi economica che in molte città ha limitato gli affitti di mercato rendendo il canone concordato più competitivo. Senza contare che anche i comuni possono determinare la convenienza o meno della cedolare con l'introduzione di agevolazioni e rincari su Imu e Tasi.

La nuova cedolare secca - La cedolare secca, prevista nel decreto sul fisco municipale nel 2011, sostituisce l'Irpef. Le aliquote previste all'inizio erano pari al 21 per cento sui canoni liberi e del 19 per cento su quelli concordati. Dal 2013 l'aliquota del concordato è stata ridotta al 15 per cento e da quest'anno passa al 10 per cento.

Il locatore che opta per la tassa piatta deve comunicarlo con raccomandata all'inquilino e deve rinunciare all'aggiornamento del canone Istat. La tassa piatta inoltre può essere applicata solo sulle locazioni abitative stipulate da privati con inquilini persone fisiche.

Chi ha un contratto a canone di mercato potrebbe essere invogliato a optare per quello concordato.

Tra le novità approvate con il decreto casa, dl 47/2014, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 28 marzo 2014, la principale è certamente quella che ha ridotto la cedolare secca sugli affitti abitativi al 10 per cento. 

La tassa piatta, lo si ricorda, è una forma di fiscalità che sottopone la rendita da locazioni abitative tra persone fisiche ad un prelievo, in sostituzione alla ordinaria tassazione Irpef, fissato al 10 per cento. La tassa piatta si applica tuttavia solo per i contratti a canone concordato. Ciò significa che l'aliquota agevolata potrà essere applicata solo nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica. 

Detto questo vediamo dunque rapidamente quali sono le scelte che può effettuare il proprietario dopo le novità introdotte dal decreto casa.

L'ipotesi più semplice è quella in cui il locatore già avesse stipulato un contratto a canone concordato optando per per la tassa piatta. In tal caso nessun altro adempimento sarà richiesto in quanto già risulta nel mod 69 dell'Agenzia delle Entrate l'opzione per il regime agevolato. In pratica in tal caso l'aliquota ridotta scatterà automaticamente.

Se invece il locatore avesse originariamente optato per l'Irpef e vuole ora passare alla tassa piatta dovrà curare due adempimenti: effettuare la comunicazione all'inquilino della rinuncia all'adeguamento Istat e quindi comunicare l'opzione per la cedolare attraverso il mod 69 all'Agenzia delle Entrate. 

Il passaggio alla cedolare secca comporta il vantaggio di non dover pagare altre imposte riguardanti il rapporto di locazione. Ad esempio non dovrà essere più pagata l'imposta di registro annuale, il bollo e chiaramente l'Irpef. Il passaggio alla cedolare tuttavia determina che l'aliquota colpirà l'intero importo del canone di di locazione e quindi contribuente non potrà più godere delle detrazioni previste per l'Irpef.

Chi ha invece stipulato un contratto di mercato, per passare alla cedolare secca, dovrà necessariamente, di comune accordo con il conduttore, risolvere il precedente rapporto contrattuale di locazione e sottoscriverne uno nuovo sulla base delle disposizioni previste per i contratti concordati. 

Dopo il parere contrario della Presidenza della Repubblica rimane il doppio tetto di spesa per il bonus mobili.

Con la pubblicazione del decreto casa 2014 (dl 47/2014) avvenuta venerdì scorso in Gazzetta Ufficiale non è stato eliminato l'obbligo secondo il quale le spese per l'arredamento non possono superare l'importo che il contribuente ha sostenuto per i lavori di recupero edilizio.

Niente da fare dunque per l'eliminazione del doppio tetto di spesa introdotto con la scorsa legge di stabilità (legge 147/2013). I contribuenti dovranno pertanto rispettare 2 limiti per fruire del beneficio: rispettare il tetto massimo di spesa di 10 mila euro e non superare in ogni caso le spese sostenute per il recupero edilizio. 

Ad esempio chi spende 4.000 euro per ristrutturare il proprio appartamento potrà applicare la detrazione del 50 per cento su una spesa massima di 4.000 euro in mobili ed elettrodomestici. Qualora invece si spendano 40.000 euro per i lavori di ristrutturazione edilizia il tetto massimo resta fisso a 10 mila euro. 

Il doppio tetto per fruire del bonus mobili è stato introdotto dall'ultima legge di stabilità che è entrata in vigore lo scorso 1° gennaio 2014. Subito dopo il governo Letta è tornato sui suoi passi tentando di ripristinare la norma contenuta nel dl 63/2013 (che consentiva la fruizione del beneficio indipendentemente dall'importo delle spese di lavori di ristrutturazione edilizia con il solo limite di 10mila euro) con il decreto salva Roma bis.

Il problema è che questo decreto è stato fatto decadere con la conseguenza che il il doppio tetto è stato riportato in vita. 

Secondo Paolo Del Vecchio, consigliere dell'Ordine nazionale degli architetti, diventerà importante per i contribuenti comprendere la data in cui sono state effettuate le spese per i beni per l'acquisto degli arredamenti. "Infatti le spese che sono state effettuate fino al 31 dicembre 2013 non sono soggette al doppio tetto in quanto il vincolo introdotto dalla legge di stabilità 2013 ha efficacia a decorrere dal 1º gennaio 2014".

Ciò significa, secondo Del Vecchio che le "spese effettuate entro la fine dell'anno scorso devono esclusivamente rispettare il tetto dei 10mila euro come individuati nel dl 63/2013. 

Per capire quale disciplina applicare bisogna fare riferimento alla data di effettuazione del bonifico bancario o postale di pagamento. Se invece gli acquisti siano stati effettuati con moneta elettronica, la data di pagamento è il giorno di utilizzo della carta di credito o di debito da parte del titolare indicata nella ricevuta telematica di avvenuta transizione. 

Le spese intervenute successivamente al 2013 devono invece rispettare il doppio tetto individuato dalla legge di stabilità 2014; cioè non possono superare le spese per interventi di recupero edilizio sostenute dal contribuente".

Il modello Ire non va compilato se il pagamento avviene per intero quest'anno.

Scade oggi il termine per l'invio telematico della comunicazione all'Agenzia delle entrate e delle spese sostenute dai contribuenti nell'anno 2013 riguardanti lavori di risparmio energetico degli edifici. Si tratta del modello Ire cioè del modello di comunicazione degli "Interventi di Riqualificazione Energetica".

Soggetti all'obbligo della comunicazione sono i contribuenti che contemporaneamente proseguono quest'anno o negli anni successivi i lavori iniziati e non finiti negli anni precedenti e hanno sostenuto spese agevolate nell'anno precedente a quello dell'invio della comunicazione. Pertanto qualora i lavori siano stati effettuati prima del 31 dicembre dello scorso anno e i pagamenti vengano effettuati solo quest'anno la comunicazione non deve essere inviata. Invece se c'è stato un acconto o il saldo lo scorso anno il modello dovrà essere spedito indicando i pagamenti effettuati.

Esenti dall'obbligo dunque quei contribuenti che hanno iniziato i lavori di risparmio energetico quest'anno con pagamento dell' acconto il precedente anno; coloro che hanno terminato i lavori lo scorso anno con pagamento  dell'acconto e del saldo nel 2014; sollevati dalla comunicazione infine anche i contribuenti che hanno iniziato e terminato i lavori nel 2013 ed hanno pagato tutte le somme nel 2014.

Il mancato invio del modello Ire comporterà l'applicazione di una sanzione da 258 a 2.065 euro, ma non ha come conseguenza anche la decadenza delle detrazioni Irpef e Ires previste dalla legge. L'invio di questa comunicazione alle entrate non sostituisce inoltre quella che deve essere trasmessa all'Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

L'Inps ha spiegato con la circolare 45/2014 le modalità di consegna dei CUD ai pensionati. La certificazione dei redditi del 2013 potrà essere ricevuta attraverso la PEC posta elettronica certificata o scaricata da internet anche avvalendosi dei Caf e patronati. In alternativa i pensionati potranno richiederla su carta direttamente all'Inps o alle poste ma in quest'ultimo caso dovranno pagare 2,7 euro più Iva. 

Il modello CUD è reperibile nella sezione Servizi al Cittadino nel sito dell'Istituto di previdenza dove può essere visualizzato e stampato previa identificazione con il proprio pin. L'Inps ricorda che a coloro che sono in possesso di indirizzo di posta elettronica certificata il CUD verrà comunque  recapitato nella loro casella PEC. 

I pensionati che vogliono ricevere il CUD attraverso modalità alternative dovranno, secondo l'Inps, recarsi presso le strutture periferiche territoriali dove sia disponibile almeno uno sportello dedicato al rilascio cartaceo del CUD. Oppure potranno effettuare la richiesta presso le postazioni informatiche self service ( che si trovano nelle sedi territoriali dell'Istituto).

Coloro che vogliono farsi assistere possono recarsi presso un patronato, ai caf o presso un professionista abilitati. Questi soggetti tuttavia dovranno acquisire una specifica delega o un mandato di assistenza per l'espletamento della pratica.
I pensionati potranno anche rivolgersi agli uffici postali appartenenti alla rete Sportello amico: in tal caso tuttavia gli interessati dovranno sborsare 2,7 euro più Iva. 

In favore dei pensionati ultra 85enni titolari di indennità di accompagnamento o speciale l'Inps ha attivato dallo scorso anno il cosiddetto sportello mobile attraverso il quale gli interessati possono richiedere con apposita comunicazione l'invio del CUD a casa. 

Il CUD può anche essere richiesto in forma cartacea presso domicilio ma unicamente nei casi di dichiarata impossibilità di accesso alla certificazione mediante gli altri canali. 

Entra in vigore lo sconto fiscale sulla cosiddetta cedolare secca per i proprietari che affittano un alloggio a canone concordato.

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto legge 28 marzo 2014 numero 47 entrano finalmente nel vivo le misure annunciate dal ministro dei Trasporti, Maurizio Lupi, lo scorso 12 marzo in Consiglio dei ministri. 

Il decreto conferma un ulteriore sconto sulla cedolare secca  che passa dal 15 al 10 per cento per i proprietari che affittano un alloggio a canone concordato. È questa certamente la principale novità del decreto Lupi che secondo quanto calcolato da confedilizia si tradurrà per il proprietario in un vantaggio aggiuntivo medio di 720 euro per un reddito di 14 mila 400.

Lo sconto è in vigore dall'anno d'imposta 2014. La misura è valida solo per il triennio 2014-2017 e viene allargata anche agli alloggi locati da cooperative e organizzazioni senza scopo di lucro.

Ma oltre a questo intervento immediato vi sono anche molte altre misure che incidono sugli alloggi in affitto che tuttavia, a differenza della cedolare secca, richiederanno l'attuazione di specifici provvedimenti da parte dei ministeri e regioni.

Il decreto legge infatti dispone una maxi deduzione dei redditi d'impresa pari al 40 per cento dei ricavi da canone di locazione per le imprese che realizzano recuperando nuovi alloggi da destinare ad edilizia sociale. Gli sgravi fiscali sono previsti per le nuove costruzioni, per manutenzioni straordinarie o recupero degli alloggi esistenti. Il decreto limita lo sconto solo alle imprese immobiliari o di costruzioni e fissa al 40 per cento l'asticella della deduzione fiscale su Ires e Irap.

Il decreto Lupi interviene anche sulla vendita degli alloggi degli Istituti Autonomi case popolari agli inquilini degli stessi. Le procedure per l'alienazione dovranno essere approvate con decreto ministeriale Infrastrutture-Economia-Affari regionali previa intesa in Conferenza unificata.

Queste risorse contribuiranno peraltro a finanziare il programma di recupero degli alloggi inagibili degli stessi Iacp per i quali il decreto stanzia complessivamente 468 milioni di euro. Di questi almeno 400 milioni arriveranno però dal definanziamento di opere pubbliche bloccate.

Di particolare evidenza inoltre il decreto legge stanzia ulteriori 100 milioni di euro per il fondo di sostegno per l'affitto e 226 milioni di euro per il nuovo fondo per la morosità incolpevole che tutela gli inquilini che non riescono a pagare le rate dell'affitto e rischiano pertanto uno sfratto. 

Per gli inquilini di alloggi sociali inoltre viene introdotta la possibilità di riscattare la casa dopo 7 anni di assegnazione. Fin dal suo ingresso nell'abitazione inoltre l'inquilino potrà imputare una quota del canone d'affitto come anticipo sull' acquisto futuro dell'appartamento.

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